10/26/2022

地产界的一名群众

最近写了两篇关于房地产和房价的文章,就是这篇《现在还能买房吗?》还有这篇《新形势下房价会怎么走》。没想到关注的人还不少,于是就来了一帮新朋友。

后台无法查看到具体的访问路径,不过从粗略的统计分类来看,应该是通过广域的渠道而来,比如搜索或者相关推荐。

其实,这里面有个误会,这并不是一个写地产的账号,只不过恰好是房地产从业者。

恰好又处在这个特殊的时期,加上房子又是很多普通老百姓绕不开的话题。

很长一段时间,房地产都是个很敏感的词汇,说房价涨不和谐,说房价跌更不和谐,站位不对。比如,因为两篇文章中个别词触动了开关,豆瓣账号两篇文章被删,禁言14天,被删的文章豆瓣已经很贴心发送到我的邮箱里存档。

自从去年豆瓣被罚,并在工作进驻指导后,和谐了很多,作为一个在网上写字十几年的人来说,早已不再愤青,什么都是可以被理解的。相比之下,我更希望豆瓣这样的网站能长久地活下去。

上一篇文章所提到的关于第四轮土拍的问题,我所在的城市,当天下午结果就出来了。

并没有出现之前大家看到的城投托底的情况,要说,还是稳。

虽然全部底价成交,但没有一块流拍,13块地全部稳稳成交,只不过拿地的增加了一些新面孔。

所以,不要怀疑地方城市的智慧,只要开动脑筋,总会想到办法的。事实再次证明了,考上公务员的,就是比普通人要聪明,而普通老百姓心里认为的他们却恰恰相反,这也说明了大部分普通老百姓,被愚昧无知蒙蔽双眼,还自认为老子天下最聪明,天天叫嚷着这么简单的道理他们都不知道!

雪球网创始人方三文在雪球的ID叫做“不明真相的群众”,这是一种自嘲也是真实写照。虽然是金融行业出身,但是在资本市场上,即便是从业者也都是个傻傻的群众,想要执手牛耳不过是自寻烦恼,最终会被狠狠打脸。

不仅仅在资本市场,在地产行业,在生活中,我们都只能做个不明真相的群众,顺势而为,小心经营自己的日子。在的大潮中不被掀翻在地就已经算是成功了。

「 题图 By tim mossholder 」
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推荐:现在还能买房吗?
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10/25/2022

巨佬再次加仓腾讯

大佬段永平从年初开始加仓腾讯,到目前已经加仓数次,加仓成本一次比一次低。今天凌晨,大佬在雪球网发布了动态,再次加仓腾讯。

腾讯港股昨天下跌11%,今天低开198.6港元。目前腾讯港股股价在200港币左右,要知道,全年这个时候,腾讯股价还在500港币以上,这一年时间,跌掉一半以上。

这一轮下跌后,腾讯市盈率只有9左右,这估值快赶上金融股了,完全不像互联网企业。要知道,就在一年一前,你都很难找到市盈率低于30的互联网企业。

从这一点上来说,现在的价格确实处于底部区域,上一次这么低价格还要追溯到2017年初。对于长期投资者来说,这可能是难得的机会,不过如果你看到最近一年的走势,你还敢入手么?这大概就是大佬和普通人的区别吧。

腾讯的下跌不是空穴来风,从发布的半年财报来看,形势不容乐观,2022上半年,腾讯控股收入 2695.05亿元,同比下降1%;净利润420.32亿元,同比重挫53%,去年同期为903.5亿元。

加上南非大股东开启长时间减持计划,导致腾讯股价一泻千里。受疫情影响,国内互联网公司收入均受到不同程度影响,尤其是在广告收入方面,跌幅不小。

很多依赖广告收入的公司,财报更加难看。因为投广告的公司少了,大家都在过苦日子,所以广告预算缩减是所有行业的共识。

 

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推荐:大佬加仓了
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统计数据上,房价终于跌了

昨天大会开完第一个工作日,国家统计局公布了三季度相关数据,其他数据就不说了,一句话,应景。详见官网吧。

不过房地产数据单独拿出来说一说,总结一下,罕见是出现了下跌。这和其他均是上涨的数据放在一起显得很违和。

你要知道,前两个季度的数据都还是上涨的,虽然这和我们的感官有比较大的差距,但这是统计方面的数据,具体采用口径咱不得而知,不能说,这个数据没能反映真实市场行情,只能说和我们普通人以及房地产从业者的体感有很大不同。

三季度可以说是个拐点,无论是房地产投资,开竣工面积、销售面积以及最敏感的房价,均出现下跌。尤其是开竣工面积,出现加速下跌,这和体感是相符的。

1—9月份,房地产开发企业房屋施工面积878919万平方米,同比下降5.3%。其中,住宅施工面积621201万平方米,下降5.4%。房屋新开工面积94767万平方米,下降38.0%。其中,住宅新开工面积69483万平方米,下降38.7%。房屋竣工面积40879万平方米,下降19.9%。其中,住宅竣工面积29595万平方米,下降19.6%。

来源:国家统计局官网

开工面积还在加速下滑,意味着,即便拿了地,很多也没有开工,更多的,可能还在城投手上没有倒腾出去,更不要说开工了。这个时候,本地如果有两家国企开发商,就显得尤为重要了。而没有本土开发商的城市,就比较难熬了。

要想将这个曲线扭头向上,非常不易,也非朝夕之间。这一轮周期,可能比我们所有人预料的都要漫长。

价格上出现小幅下跌了,这是首次,要知道,统计二季度的时候,都还是上涨的,不信你去统计局官网看看就知道。

统计口径的70个大中城市,这个样本具有一定代表性,但是下面有一行小字,只包含市辖区。

也就是说,更惨烈的乡镇、小县城不在统计之列,所以数据无法代表整个市场。简单点说,如果你把统计样本只选在北上广深的核心城区,价格肯定还是上涨的。

所以说,这个70个大中城市样本数据,其实和真实的体感行情还是有不小的差距。

但是,你要知道宏观政策制定,是根据这个统计数据来的。所以啊,往往最艰难的城市老百姓,并没有享受到政策红利。比如上一轮的贷款利率下调,只有统计数据中一半城市享受到了,而那些在数据上还在上涨的城市,不能享受这个优惠。

各大城市今年第四轮土拍即将开始,难熬的是,连城投举债拿地也不允许了。我们就看看谁还能托底,有意思的是,我所在的三线小城市,本轮将拍13块地,而有个公司报名了13块地的土拍。

让我们拭目以待,看各个城市如何应对这一轮土拍,总之,不拍肯定是不行的。因为今年的新要求是每季度固定土拍,不能再像以前,可以根据市场行情随意选定土拍时间,这个条件目前还没有要松动的迹象。

啰嗦一句,昨天资本市场很不给面子,各方面数据都不错,港股和内地均出现大幅下挫,传统坚挺的大白马们毫无征兆的出现大幅下跌,像茅台、腾讯、平安这种抗跌的都没能幸免,其他的就更惨。搞的大家一脸懵逼,明明没啥利空消息,怎么就崩了呢。悲观情绪蔓延,市场往往就像一个人,崩溃就在一瞬间的事,没有一点点征兆。

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10/20/2022

新形势下房价会怎么走

最近在开大会,大家都比较关注关于房市政策走向会不会有大的调整,毕竟从去年恒大暴雷以来,大家都过的挺难的。

不少企业至今还在 ICU 里面没出来呢,有人拿到大会报告的文字稿,其实写的比较详细,不像口头报告就寥寥几语。各行各业人士都在深入研究大会精神,试图从中找到可以指导未来的一些蛛丝马迹。

从消息层面来看,不要有什么期待。甚至于将城投举债托底这个口子也给封上了。

那么四季度的地还怎么拍,就考验地方主官的思路了。

房市大方向不会出现很多人期待的那样大的转向,依然会延续之前的政策,这是大概率的事情了。

大规模提高流动性来刺激经济,显然是不可能的,外围环境也不允许。

老美那边美元加息抽水机还在加码,欧洲那边已经率先受不了了,就看后面还有谁顶不住。所以,咱们这边也只能稳扎稳打,不能搞大动作。按照李云龙的话来说,一言以蔽之,你打你的,我打我的。

会不会有输入性通胀还不好说,反正欧洲那边是明显被输入了,激进的法国老百姓首先不干了。

一直到明年上半年,通胀压力显然是不小的。别看原油跌到90刀左右了。那是因为美元在升值,加上欧派克要减产,价格持续下跌预期也没了。

好在咱是世界工厂,输入通胀再输出去。

但是也不可能全部都输出去,比如固定在咱土地上的房子,就没法运到国外去卖。

有人说,你这说的全是大环境,宏观层面,跟咱生活有啥关系,跟房子有啥关系?

正如前面说的,大宗商品输入通胀,势必会反映到物价和房价上,像钢铁、石油、水泥这种大宗价格波动,都将会实实在在体现到让你我体感出来的领域,比如菜价、比如猪肉价格,再比如房价。

最近,不少城市楼盘为了回笼资金,挽救于 ICU ,开始降价促销,不过基本上都很快出来辟谣,有些头比较硬的房企,售楼处很快被砸,只能草草收场,生死攸关,谁还顾得了其他。

越是这种行情下,观望情绪越浓,想要老百姓出来买房,其实难度比以前更大。

说实话,现在不管是一线城市还是二三线城市,房价都已经在高位。就拿我所在的三线城市来说,城市核心区和新城区的房价都在3万以上,这种大环境下,老百姓生活艰难,裁员降薪充斥在左右,谁又还有心力举债购房?特别是要置换的。

这似乎成了一个死循环,老百姓不买房,房企就没法回笼资金,这就导致连锁反应,没人拍地,地方就没钱,没钱就搞不了公共设施,然后房子就更难卖。这是所有人包括掌权者都不愿意看到的。

月初我写过一篇《现在还能买房吗?》,现在我依然秉承这个观点。

降价促销,或者变相降价让利给老百姓,说实话,这是好事情。如果你急着等房子住,那么无疑,现在是不错的入手时间段,注意,是时间段。一般一个周期会持续一两年,而这一次可能会更久。

「 题图 By brad fickeisen」
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上文:梦醒已过十五载

10/19/2022

到抄底的时候了吗?

大盘从今年开始就不怎么坚挺,前段时间还闪了一下腰,来到3000以下,好在几天内收复失地。

如果你看个股或者板块,今年可以说是比较惨的。

大部分行业都或多或少收到一些影响,上半年大上海的口罩事件对实体制造业冲击的余波还未完全消除,这种影响会慢慢渗透到多个行业。

加上以往地方各城市赖以提振经济的房地产还在ICU里,可以说,各地的日子都不好过。

资本市场也是覆盖各行各业全国各地,所以,认为板块数据是宏观经济的晴雨表,一点也不为过。

三季度的经济数据发布延后,大会后应该就会公布。前两季度的体感,是比较艰难的。

所以,大部分人的选择是手握现金,或者存在银行。我也在去年年底降低了部分仓位,只买了几个标的作为跟踪价格。

大部分大白马在这一轮杀价中斩落马下。

因为熬了这么长时间,大量资金都猫在大白马股里面,其他的票着实风险很大。

不料,这一波,大白马也没能幸免。

如果你看看估值就知道,目前大白马的估值都不低,被斩也是清理之中,其他票都是10倍以下的市盈率了,凭啥你们还30以上?

上半年冲进来抄底的,事实证明,都抄在了腰上。

连大佬段永平也没能幸免,四百多块布局腾讯,一路加仓,而今天腾讯246块。大股东减持操作,估计至少到明年。

所以,短时间内收复失地的可能性不大。连赚钱机器的腾讯都如此,其他行业更无法独善其身。

好在上半年,我还是忍住了,虽然已经将手上资金全部收拢,但并没有头脑发热”别人恐惧我贪婪“地杀入进去。

我的基本判断还是体感,大概也是身处房地产行业,所以对宏观经济有切身的体会。所以基本上保持轻仓状态,行情转暖再加仓以拉低成本价。

投资切记头脑发热,好饭不怕晚,天天叫着抄底的,基本上都被现实打脸。

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上文:喜迎大会

 

10/14/2022

喜迎大会

今天这行情只能用标题这四个字来形容。放眼望去一片红红火火场景,沪指大涨1.84%,这是昨天成功收复3000点之上的后续动作,今天周五,周日也就是16号开大会,也算是比较应景。

上周,以及这周前两天,着实有点不像话,很多人还在猜测会不会跌破3000,直接一天给你干到底。如果仍由这种情况发展,容易形成踩踏。

好在两天就收复回来了,两个月后的今天,再来看看估值是这样的。

是时候进场了吗?这个谁也不知道,谁也不能给你一个肯定的答案,即便大佬也不能免俗。

国际上一团糟,国内的日子也不太好过,看大会后有没有实质性的东西出来。

连段永平大佬最近也在不断加仓,因为四百多加仓腾讯的时候信心满满,没想到现在干到250块,能不能进,谁也不知道,大佬选择的是继续加仓,以降低持仓成本。茅台都干到1800以下。

这些个大白马会不会继续跌?谁知道呢,这大概就是资本市场的魅力,永远不知道明天会是什么行情。

每个人的判断都不同,就像每个人都长的不同,即便享受无差别教育,但是形成的思维结果,仍然千差万别。

大部分老百姓今年的选择的是存钱屯粮,以应对未来不确定的风险。当然,也不乏想吃第一个螃蟹的,已经大举进场,信誓旦旦要抄底。

我选择先开大会,有啥事,开完会再说。

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上文:是否到底了?

 

10/04/2022

梦醒已过十五载

十五年前,正式进入房地产这个行业,从最基础的入门做起,期间经历过数次行业危机。犹记得当时最快的就是08年金融危机,不过好在很快就反弹了。

算是在这个行业的黄金期进入,不少小城市的房地产业还方兴未艾。房地产公司的模式也还非常粗犷。

不少小老板弄了一块地,找人画个图,围挡一围就开始卖房子了。说的虽然有点夸张,但是粗犷程度完全不压于此。

那时候互联网上还是QQ和MSN缠斗的天下,现在的很多应用都还没有出现,能用的工具也相对匮乏。

公司办公所用的工具就更加简陋,虽然那时OA系统已经盛行,但是大部分公司是不用的。

我所在的那个几十人小公司就不用,常规审批用纸质版就能搞定,对外沟通协作企业Email和固定电话,传真也是一种补充,但是不常用。

至于员工考勤打卡,一部指纹打卡机就能搞定。

这在十五年后的今天,看起来有点不可思议。

因为今天,大部分的协作办公,审批流程都已经实现无纸化办公,即便写文档,都是多人一起协作了。那个word版本发送来发送去,在文件名备注各种版本,在今天看上去有点low。

时间和空间上的割裂,让我们想当然地以为大部分公司都已经用上了钉钉、企微、飞书这种协作办公利器。Email这种异步沟通协作方式,完全无法满足现代人的时效性需求。在此之前,稍微上点规模的公司都自己弄一个APP,什么打卡、审批、OA之类的,都集成到这个APP中,显得非常高大上,但是每年维护户费用可不低。

要知道,钉钉、企微、飞书这种协作工具,也就是在2020年疫情爆发后,才大面积得到普及,之前,也是不温不火,因为,这是非刚性需求。

因为2012年后,国内大部分人的办公需求,都转到到了微信上,尤其是微信电脑版推出后,这一地位至今无法撼动,连横扫全球的微软Teams和Slack也不能。

就在最近,我再次体验到了15年前的那种办公需求。由于所做的工作和15年前极其相似。这让我不得不去努力回忆十五年前是怎么做的,用什么方式做的。并且将历史重新映射到今天的事情上。

这听起来有点魔幻,所以我说是梦回十五年前。然而,现实不可能照着15年前的轨迹直接复制粘贴过来,不过,这种重温古典主义的味道,经常让人分不清是在现在,还是未来。

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推荐:工具在当下显得尤为不重要
上文:金秋十月

10/03/2022

金秋十月

换换,聊点别的。

在华尔街见闻上看到一条新闻,

“新一轮全球经融危机可能从英国开始引爆”

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旋涡中心的老美倒是还挺着,大概率在美元升值的强大抽水机作用下顶得住。而刚刚换了首相的英国可能挺不住了,法国那边大罢工,丝毫没有停下来的意思,欧洲已经乱作一团。

专家说,这有点2008年金融危机的意思了。其实我倒觉得更像100年前的那次。不应该是金融危机,而是一场造成极大衰退的经济危机。就看谁能当这个火车头,将全球拉出泥沼。一句话,现在全球各国的日子都不太好过。

晚上走在小区里,猛然闻到有淡淡的桂花香了,今年的桂花依然开的晚。中秋已过半月有余。

去年今日,我从浙江归来,犹记得那天天气还很炎热,桂花开的也晚,秋风徐来,金桂飘香,一抬头,那满枝的金黄,让人满心欢喜。

一年后,早已物是人非,周遭种种也不可同日而语了。

由于我身边大部分都是房地产建筑行业的,所以这两年,大家日子都不好过,不少人已经开始转行,也有成功上岸的。大部分人过的都挺艰难。

加上疫情肆虐,各行各业好像都受到不小的影响。直到iPhone 14发布。

不少人感叹,原来活的艰难只有自己,别人都只是嘴上说说的。

前有北京某央企券商员工被女朋友晒工资条,直接被推上热搜。好像,在现今的环境下,4 万的工资是一种罪恶和政治不正确。

其实我们忘了一个常识,人家本来工资就这种水平,加上又在一线城市。正如人家说的,还没到公司平均线呢。上市公司平均工资其实都在财报里面。简单的算术就能算出来。

只不过,财报远没有一个普通员工的工资条,那么直接,扎眼。或者说,大部分人,连最基本的算术都不愿意算。

你看,这个世界就是这么奇妙,本质上并没有区别,但是结果却完全不同。

所以说,赚钱难,赚钱也容易。我们都应该在还能折腾的年纪,多折腾折腾。免得有一天大脑已经变成直线思维,那就真的被淘汰了。

用洋气点的话说,叫做尽早开始你的第二增长曲线。

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上文:现在还能买房吗?

10/02/2022

现在还能买房吗?

虽然现在房市行情不好,不过政策上倒是非常给力,各种打折优惠、降息、降利率、带压过户等等便利政策。

不过老百姓貌似不太买账,从目前公布的数据来看,大多数老百姓选择持币观望。

不过目前大部分出台的政策都是面向C端,也就是给到购房者的。B端的,也就是给房企的并不多,大部分房企还躺在ICU里。所以,“不景气”基本上是共识。

不要和我抬杠,看看各大城市第三季度的土拍和成交数据就知道了。

作为房地产行业15年的从业者,现在这个行情下是否能入市买房,说下我的观点。

往前看,现在是最好的买入时机,现在你去售楼处,只要说买房,可以说随便挑,售楼处也没有之前的傲慢了,能卖出去才是王道。所以,你可以随便挑,楼层,楼栋,大部分楼盘都能做到任你挑选。

老百姓难得的能感受到作为“业主”的尊严,享受到买方市场应有的权益,激进的楼盘开始打折销售,可以说是机会难得,很多年没见过了。

往后看,现在可能并不适合入场,因为现在市面上卖的房子,基本上都是去年甚至前几年拿的地。

你可以顺手查一下某个楼盘的地是什么时候拍的,楼面价多少。这在网上很容易查到。

不出意外,楼面价都不低。现在即便能打折卖掉,意味着房产公司是亏本卖,着急回款还债。

大部分房地产公司的利润也就10个点左右,你可以板板手指头看能打几折才不亏本。

亏本的不赚钱的盘子总会有这样那样的问题,产品质量、后期维保服务等等。

站在现在这个时间点上,敢于拿地的房企都可以算是英雄了。而且现在拿地价格基本上可以认为是最近这几年的低点了,多数都是底价成交。甚至比去年和前年拿地价格都要低。

这样的新盘子应该在明年就可以上市销售,而这样的房源,我认为更适合入手。在保证房产公司合理利润的基础上,在后续配套服务商又能有所保障。

现在说这个话显得非常不正确,不过,这是咱真实的想法。

不过,这也会存在一个问题,即便现在拿地,在市场有如此多的存量房需要去化的情况下,明年的价格还有没有今年的这种优惠力度,还是要打个问号的。历史上不是没有出现这种情况,一旦行情回暖,毕竟扩大利润率,提高房价这种事情,谁都能想到。

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上文:华为,是学不来的