地产界的一名群众

最近写了两篇关于房地产和房价的文章，就是这篇《现在还能买房吗？》还有这篇《新形势下房价会怎么走》。没想到关注的人还不少，于是就来了一帮新朋友。

后台无法查看到具体的访问路径，不过从粗略的统计分类来看，应该是通过广域的渠道而来，比如搜索或者相关推荐。

其实，这里面有个误会，这并不是一个写地产的账号，只不过恰好是房地产从业者。

恰好又处在这个特殊的时期，加上房子又是很多普通老百姓绕不开的话题。

很长一段时间，房地产都是个很敏感的词汇，说房价涨不和谐，说房价跌更不和谐，站位不对。比如，因为两篇文章中个别词触动了开关，豆瓣账号两篇文章被删，禁言14天，被删的文章豆瓣已经很贴心发送到我的邮箱里存档。

自从去年豆瓣被罚，并在工作进驻指导后，和谐了很多，作为一个在网上写字十几年的人来说，早已不再愤青，什么都是可以被理解的。相比之下，我更希望豆瓣这样的网站能长久地活下去。

上一篇文章所提到的关于第四轮土拍的问题，我所在的城市，当天下午结果就出来了。

并没有出现之前大家看到的城投托底的情况，要说，还是稳。

虽然全部底价成交，但没有一块流拍，13块地全部稳稳成交，只不过拿地的增加了一些新面孔。

所以，不要怀疑地方城市的智慧，只要开动脑筋，总会想到办法的。事实再次证明了，考上公务员的，就是比普通人要聪明，而普通老百姓心里认为的他们却恰恰相反，这也说明了大部分普通老百姓，被愚昧无知蒙蔽双眼，还自认为老子天下最聪明，天天叫嚷着这么简单的道理他们都不知道！

雪球网创始人方三文在雪球的ID叫做“不明真相的群众”，这是一种自嘲也是真实写照。虽然是金融行业出身，但是在资本市场上，即便是从业者也都是个傻傻的群众，想要执手牛耳不过是自寻烦恼，最终会被狠狠打脸。

不仅仅在资本市场，在地产行业，在生活中，我们都只能做个不明真相的群众，顺势而为，小心经营自己的日子。在的大潮中不被掀翻在地就已经算是成功了。

「 题图 By tim mossholder 」

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上文：统计数据上，房价终于跌了

巨佬再次加仓腾讯

大佬段永平从年初开始加仓腾讯，到目前已经加仓数次，加仓成本一次比一次低。今天凌晨，大佬在雪球网发布了动态，再次加仓腾讯。

腾讯港股昨天下跌11%，今天低开198.6港元。目前腾讯港股股价在200港币左右，要知道，全年这个时候，腾讯股价还在500港币以上，这一年时间，跌掉一半以上。

这一轮下跌后，腾讯市盈率只有9左右，这估值快赶上金融股了，完全不像互联网企业。要知道，就在一年一前，你都很难找到市盈率低于30的互联网企业。

从这一点上来说，现在的价格确实处于底部区域，上一次这么低价格还要追溯到2017年初。对于长期投资者来说，这可能是难得的机会，不过如果你看到最近一年的走势，你还敢入手么？这大概就是大佬和普通人的区别吧。

腾讯的下跌不是空穴来风，从发布的半年财报来看，形势不容乐观，2022上半年，腾讯控股收入 2695.05亿元，同比下降1%；净利润420.32亿元，同比重挫53%，去年同期为903.5亿元。

加上南非大股东开启长时间减持计划，导致腾讯股价一泻千里。受疫情影响，国内互联网公司收入均受到不同程度影响，尤其是在广告收入方面，跌幅不小。

很多依赖广告收入的公司，财报更加难看。因为投广告的公司少了，大家都在过苦日子，所以广告预算缩减是所有行业的共识。

 

「 题图 By 兜兜爸 」

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上文：到抄底的时候了吗？

 

统计数据上，房价终于跌了

昨天大会开完第一个工作日，国家统计局公布了三季度相关数据，其他数据就不说了，一句话，应景。详见官网吧。

不过房地产数据单独拿出来说一说，总结一下，罕见是出现了下跌。这和其他均是上涨的数据放在一起显得很违和。

你要知道，前两个季度的数据都还是上涨的，虽然这和我们的感官有比较大的差距，但这是统计方面的数据，具体采用口径咱不得而知，不能说，这个数据没能反映真实市场行情，只能说和我们普通人以及房地产从业者的体感有很大不同。

三季度可以说是个拐点，无论是房地产投资，开竣工面积、销售面积以及最敏感的房价，均出现下跌。尤其是开竣工面积，出现加速下跌，这和体感是相符的。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积878919万平方米，同比下降5.3%。其中，住宅施工面积621201万平方米，下降5.4%。房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0%。其中，住宅新开工面积69483万平方米，下降38.7%。房屋竣工面积40879万平方米，下降19.9%。其中，住宅竣工面积29595万平方米，下降19.6%。

来源：国家统计局官网

开工面积还在加速下滑，意味着，即便拿了地，很多也没有开工，更多的，可能还在城投手上没有倒腾出去，更不要说开工了。这个时候，本地如果有两家国企开发商，就显得尤为重要了。而没有本土开发商的城市，就比较难熬了。

要想将这个曲线扭头向上，非常不易，也非朝夕之间。这一轮周期，可能比我们所有人预料的都要漫长。

价格上出现小幅下跌了，这是首次，要知道，统计二季度的时候，都还是上涨的，不信你去统计局官网看看就知道。

统计口径的70个大中城市，这个样本具有一定代表性，但是下面有一行小字，只包含市辖区。

也就是说，更惨烈的乡镇、小县城不在统计之列，所以数据无法代表整个市场。简单点说，如果你把统计样本只选在北上广深的核心城区，价格肯定还是上涨的。

所以说，这个70个大中城市样本数据，其实和真实的体感行情还是有不小的差距。

但是，你要知道宏观政策制定，是根据这个统计数据来的。所以啊，往往最艰难的城市老百姓，并没有享受到政策红利。比如上一轮的贷款利率下调，只有统计数据中一半城市享受到了，而那些在数据上还在上涨的城市，不能享受这个优惠。

各大城市今年第四轮土拍即将开始，难熬的是，连城投举债拿地也不允许了。我们就看看谁还能托底，有意思的是，我所在的三线小城市，本轮将拍13块地，而有个公司报名了13块地的土拍。

让我们拭目以待，看各个城市如何应对这一轮土拍，总之，不拍肯定是不行的。因为今年的新要求是每季度固定土拍，不能再像以前，可以根据市场行情随意选定土拍时间，这个条件目前还没有要松动的迹象。

啰嗦一句，昨天资本市场很不给面子，各方面数据都不错，港股和内地均出现大幅下挫，传统坚挺的大白马们毫无征兆的出现大幅下跌，像茅台、腾讯、平安这种抗跌的都没能幸免，其他的就更惨。搞的大家一脸懵逼，明明没啥利空消息，怎么就崩了呢。悲观情绪蔓延，市场往往就像一个人，崩溃就在一瞬间的事，没有一点点征兆。

「 题图 By brian wegma」

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推荐：现在还能买房吗？

上文：新形势下房价会怎么走

新形势下房价会怎么走

最近在开大会，大家都比较关注关于房市政策走向会不会有大的调整，毕竟从去年恒大暴雷以来，大家都过的挺难的。

不少企业至今还在 ICU 里面没出来呢，有人拿到大会报告的文字稿，其实写的比较详细，不像口头报告就寥寥几语。各行各业人士都在深入研究大会精神，试图从中找到可以指导未来的一些蛛丝马迹。

从消息层面来看，不要有什么期待。甚至于将城投举债托底这个口子也给封上了。

那么四季度的地还怎么拍，就考验地方主官的思路了。

房市大方向不会出现很多人期待的那样大的转向，依然会延续之前的政策，这是大概率的事情了。

大规模提高流动性来刺激经济，显然是不可能的，外围环境也不允许。

老美那边美元加息抽水机还在加码，欧洲那边已经率先受不了了，就看后面还有谁顶不住。所以，咱们这边也只能稳扎稳打，不能搞大动作。按照李云龙的话来说，一言以蔽之，你打你的，我打我的。

会不会有输入性通胀还不好说，反正欧洲那边是明显被输入了，激进的法国老百姓首先不干了。

一直到明年上半年，通胀压力显然是不小的。别看原油跌到90刀左右了。那是因为美元在升值，加上欧派克要减产，价格持续下跌预期也没了。

好在咱是世界工厂，输入通胀再输出去。

但是也不可能全部都输出去，比如固定在咱土地上的房子，就没法运到国外去卖。

有人说，你这说的全是大环境，宏观层面，跟咱生活有啥关系，跟房子有啥关系？

正如前面说的，大宗商品输入通胀，势必会反映到物价和房价上，像钢铁、石油、水泥这种大宗价格波动，都将会实实在在体现到让你我体感出来的领域，比如菜价、比如猪肉价格，再比如房价。

最近，不少城市楼盘为了回笼资金，挽救于 ICU ，开始降价促销，不过基本上都很快出来辟谣，有些头比较硬的房企，售楼处很快被砸，只能草草收场，生死攸关，谁还顾得了其他。

越是这种行情下，观望情绪越浓，想要老百姓出来买房，其实难度比以前更大。

说实话，现在不管是一线城市还是二三线城市，房价都已经在高位。就拿我所在的三线城市来说，城市核心区和新城区的房价都在3万以上，这种大环境下，老百姓生活艰难，裁员降薪充斥在左右，谁又还有心力举债购房？特别是要置换的。

这似乎成了一个死循环，老百姓不买房，房企就没法回笼资金，这就导致连锁反应，没人拍地，地方就没钱，没钱就搞不了公共设施，然后房子就更难卖。这是所有人包括掌权者都不愿意看到的。

月初我写过一篇《现在还能买房吗？》，现在我依然秉承这个观点。

降价促销，或者变相降价让利给老百姓，说实话，这是好事情。如果你急着等房子住，那么无疑，现在是不错的入手时间段，注意，是时间段。一般一个周期会持续一两年，而这一次可能会更久。

「 题图 By brad fickeisen」

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上文：梦醒已过十五载

到抄底的时候了吗？

大盘从今年开始就不怎么坚挺，前段时间还闪了一下腰，来到3000以下，好在几天内收复失地。

如果你看个股或者板块，今年可以说是比较惨的。

大部分行业都或多或少收到一些影响，上半年大上海的口罩事件对实体制造业冲击的余波还未完全消除，这种影响会慢慢渗透到多个行业。

加上以往地方各城市赖以提振经济的房地产还在ICU里，可以说，各地的日子都不好过。

资本市场也是覆盖各行各业全国各地，所以，认为板块数据是宏观经济的晴雨表，一点也不为过。

三季度的经济数据发布延后，大会后应该就会公布。前两季度的体感，是比较艰难的。

所以，大部分人的选择是手握现金，或者存在银行。我也在去年年底降低了部分仓位，只买了几个标的作为跟踪价格。

大部分大白马在这一轮杀价中斩落马下。

因为熬了这么长时间，大量资金都猫在大白马股里面，其他的票着实风险很大。

不料，这一波，大白马也没能幸免。

如果你看看估值就知道，目前大白马的估值都不低，被斩也是清理之中，其他票都是10倍以下的市盈率了，凭啥你们还30以上？

上半年冲进来抄底的，事实证明，都抄在了腰上。

连大佬段永平也没能幸免，四百多块布局腾讯，一路加仓，而今天腾讯246块。大股东减持操作，估计至少到明年。

所以，短时间内收复失地的可能性不大。连赚钱机器的腾讯都如此，其他行业更无法独善其身。

好在上半年，我还是忍住了，虽然已经将手上资金全部收拢，但并没有头脑发热”别人恐惧我贪婪“地杀入进去。

我的基本判断还是体感，大概也是身处房地产行业，所以对宏观经济有切身的体会。所以基本上保持轻仓状态，行情转暖再加仓以拉低成本价。

投资切记头脑发热，好饭不怕晚，天天叫着抄底的，基本上都被现实打脸。

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上文：喜迎大会

 

喜迎大会

今天这行情只能用标题这四个字来形容。放眼望去一片红红火火场景，沪指大涨1.84%，这是昨天成功收复3000点之上的后续动作，今天周五，周日也就是16号开大会，也算是比较应景。

上周，以及这周前两天，着实有点不像话，很多人还在猜测会不会跌破3000，直接一天给你干到底。如果仍由这种情况发展，容易形成踩踏。

好在两天就收复回来了，两个月后的今天，再来看看估值是这样的。

是时候进场了吗？这个谁也不知道，谁也不能给你一个肯定的答案，即便大佬也不能免俗。

国际上一团糟，国内的日子也不太好过，看大会后有没有实质性的东西出来。

连段永平大佬最近也在不断加仓，因为四百多加仓腾讯的时候信心满满，没想到现在干到250块，能不能进，谁也不知道，大佬选择的是继续加仓，以降低持仓成本。茅台都干到1800以下。

这些个大白马会不会继续跌？谁知道呢，这大概就是资本市场的魅力，永远不知道明天会是什么行情。

每个人的判断都不同，就像每个人都长的不同，即便享受无差别教育，但是形成的思维结果，仍然千差万别。

大部分老百姓今年的选择的是存钱屯粮，以应对未来不确定的风险。当然，也不乏想吃第一个螃蟹的，已经大举进场，信誓旦旦要抄底。

我选择先开大会，有啥事，开完会再说。

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推荐：现在上车晚不晚？

上文：是否到底了？

 

梦醒已过十五载

十五年前，正式进入房地产这个行业，从最基础的入门做起，期间经历过数次行业危机。犹记得当时最快的就是08年金融危机，不过好在很快就反弹了。

算是在这个行业的黄金期进入，不少小城市的房地产业还方兴未艾。房地产公司的模式也还非常粗犷。

不少小老板弄了一块地，找人画个图，围挡一围就开始卖房子了。说的虽然有点夸张，但是粗犷程度完全不压于此。

那时候互联网上还是QQ和MSN缠斗的天下，现在的很多应用都还没有出现，能用的工具也相对匮乏。

公司办公所用的工具就更加简陋，虽然那时OA系统已经盛行，但是大部分公司是不用的。

我所在的那个几十人小公司就不用，常规审批用纸质版就能搞定，对外沟通协作企业Email和固定电话，传真也是一种补充，但是不常用。

至于员工考勤打卡，一部指纹打卡机就能搞定。

这在十五年后的今天，看起来有点不可思议。

因为今天，大部分的协作办公，审批流程都已经实现无纸化办公，即便写文档，都是多人一起协作了。那个word版本发送来发送去，在文件名备注各种版本，在今天看上去有点low。

时间和空间上的割裂，让我们想当然地以为大部分公司都已经用上了钉钉、企微、飞书这种协作办公利器。Email这种异步沟通协作方式，完全无法满足现代人的时效性需求。在此之前，稍微上点规模的公司都自己弄一个APP，什么打卡、审批、OA之类的，都集成到这个APP中，显得非常高大上，但是每年维护户费用可不低。

要知道，钉钉、企微、飞书这种协作工具，也就是在2020年疫情爆发后，才大面积得到普及，之前，也是不温不火，因为，这是非刚性需求。

因为2012年后，国内大部分人的办公需求，都转到到了微信上，尤其是微信电脑版推出后，这一地位至今无法撼动，连横扫全球的微软Teams和Slack也不能。

就在最近，我再次体验到了15年前的那种办公需求。由于所做的工作和15年前极其相似。这让我不得不去努力回忆十五年前是怎么做的，用什么方式做的。并且将历史重新映射到今天的事情上。

这听起来有点魔幻，所以我说是梦回十五年前。然而，现实不可能照着15年前的轨迹直接复制粘贴过来，不过，这种重温古典主义的味道，经常让人分不清是在现在，还是未来。

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推荐：工具在当下显得尤为不重要

上文：金秋十月