楼市将迎来历史性转折

在迎来被称为第二道箭的楼市金融16条还不到半个月，本周一（11月28日），证监会再下一道，被称为第三道箭。

放开相关房企的股权融资通道。

“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。”

不可为不全面，三道箭从 C 端再到 B 端，可谓想尽办法。要知道，上一次房企能上市还是十几年前的事情了，之后就再没开放过房企上市通道。

资本市场在昨天给予积极回应，银行、地产股掀起了涨停潮。

房地产业的产业链很长，甚至比汽车产业链还要长，而且盘子足够大。这就导致影响面足够广，足够深，不管你是在一线城市，还是十八线小县城，房子都是大部分家庭生活中不可逃避的重大人生事件。也影响着千千万万家庭的就业、收入。当然，更是影响GDP的基本盘。

为什么说这是历史性转折，并不仅仅指重新开放了十几年前的融资通道。

全国房地产规模在19万亿这个规模上，终于转头一路向下，像今年的规模肯定更加不容乐观。

高层都说了，我们还处于城镇化的高峰阶段，也就是说，城镇化还远没有结束，房子肯定还是要盖的。也有专家预测，未来，依然会维持至少12万亿左右的市场规模，当然，随着小城市房价不断补涨，规模上可能还会增加。不过总体交付的面积肯定是不断减少的。

试想，即便是这种规模，还有哪个行业可以媲美，并且如此深入人心，牵动着数以亿记老百姓的心。

另外，从目前的三道箭内容来看，住在ICU的房企还是比较危险，基本只有被收购兼并这一条路可以走，申请破产可能都走不通。而优质房企获得资金后，可以加速行业集中度提升。未来，不需要这么多房企，这个过程是残酷的，但没办法，这是历史规律。

更多老百姓关心的是，房价还会涨吗?

房子作为资产，以货币作为计价，随着M2继续以两位数增长，长远来看，核心区的资产是有价值的，而被炒上去的就比较危险。房住不炒不是说说的，房价会不会涨，得看你买的是不是优质资产，如果是，你就盯着M2增长就行了。

今天江南迎来第一场雪，全国大部分地区都迎来大雪天气，瑞雪兆丰年，希望明年大家都不再这么难。

「 题图 By megan allen」

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推荐：楼市大转向？

上文：这个月，除了世界杯还能聊点啥

地产界的一名群众

最近写了两篇关于房地产和房价的文章，就是这篇《现在还能买房吗？》还有这篇《新形势下房价会怎么走》。没想到关注的人还不少，于是就来了一帮新朋友。

后台无法查看到具体的访问路径，不过从粗略的统计分类来看，应该是通过广域的渠道而来，比如搜索或者相关推荐。

其实，这里面有个误会，这并不是一个写地产的账号，只不过恰好是房地产从业者。

恰好又处在这个特殊的时期，加上房子又是很多普通老百姓绕不开的话题。

很长一段时间，房地产都是个很敏感的词汇，说房价涨不和谐，说房价跌更不和谐，站位不对。比如，因为两篇文章中个别词触动了开关，豆瓣账号两篇文章被删，禁言14天，被删的文章豆瓣已经很贴心发送到我的邮箱里存档。

自从去年豆瓣被罚，并在工作进驻指导后，和谐了很多，作为一个在网上写字十几年的人来说，早已不再愤青，什么都是可以被理解的。相比之下，我更希望豆瓣这样的网站能长久地活下去。

上一篇文章所提到的关于第四轮土拍的问题，我所在的城市，当天下午结果就出来了。

并没有出现之前大家看到的城投托底的情况，要说，还是稳。

虽然全部底价成交，但没有一块流拍，13块地全部稳稳成交，只不过拿地的增加了一些新面孔。

所以，不要怀疑地方城市的智慧，只要开动脑筋，总会想到办法的。事实再次证明了，考上公务员的，就是比普通人要聪明，而普通老百姓心里认为的他们却恰恰相反，这也说明了大部分普通老百姓，被愚昧无知蒙蔽双眼，还自认为老子天下最聪明，天天叫嚷着这么简单的道理他们都不知道！

雪球网创始人方三文在雪球的ID叫做“不明真相的群众”，这是一种自嘲也是真实写照。虽然是金融行业出身，但是在资本市场上，即便是从业者也都是个傻傻的群众，想要执手牛耳不过是自寻烦恼，最终会被狠狠打脸。

不仅仅在资本市场，在地产行业，在生活中，我们都只能做个不明真相的群众，顺势而为，小心经营自己的日子。在的大潮中不被掀翻在地就已经算是成功了。

「 题图 By tim mossholder 」

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推荐：现在还能买房吗？

上文：统计数据上，房价终于跌了

统计数据上，房价终于跌了

昨天大会开完第一个工作日，国家统计局公布了三季度相关数据，其他数据就不说了，一句话，应景。详见官网吧。

不过房地产数据单独拿出来说一说，总结一下，罕见是出现了下跌。这和其他均是上涨的数据放在一起显得很违和。

你要知道，前两个季度的数据都还是上涨的，虽然这和我们的感官有比较大的差距，但这是统计方面的数据，具体采用口径咱不得而知，不能说，这个数据没能反映真实市场行情，只能说和我们普通人以及房地产从业者的体感有很大不同。

三季度可以说是个拐点，无论是房地产投资，开竣工面积、销售面积以及最敏感的房价，均出现下跌。尤其是开竣工面积，出现加速下跌，这和体感是相符的。

1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积878919万平方米，同比下降5.3%。其中，住宅施工面积621201万平方米，下降5.4%。房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0%。其中，住宅新开工面积69483万平方米，下降38.7%。房屋竣工面积40879万平方米，下降19.9%。其中，住宅竣工面积29595万平方米，下降19.6%。

来源：国家统计局官网

开工面积还在加速下滑，意味着，即便拿了地，很多也没有开工，更多的，可能还在城投手上没有倒腾出去，更不要说开工了。这个时候，本地如果有两家国企开发商，就显得尤为重要了。而没有本土开发商的城市，就比较难熬了。

要想将这个曲线扭头向上，非常不易，也非朝夕之间。这一轮周期，可能比我们所有人预料的都要漫长。

价格上出现小幅下跌了，这是首次，要知道，统计二季度的时候，都还是上涨的，不信你去统计局官网看看就知道。

统计口径的70个大中城市，这个样本具有一定代表性，但是下面有一行小字，只包含市辖区。

也就是说，更惨烈的乡镇、小县城不在统计之列，所以数据无法代表整个市场。简单点说，如果你把统计样本只选在北上广深的核心城区，价格肯定还是上涨的。

所以说，这个70个大中城市样本数据，其实和真实的体感行情还是有不小的差距。

但是，你要知道宏观政策制定，是根据这个统计数据来的。所以啊，往往最艰难的城市老百姓，并没有享受到政策红利。比如上一轮的贷款利率下调，只有统计数据中一半城市享受到了，而那些在数据上还在上涨的城市，不能享受这个优惠。

各大城市今年第四轮土拍即将开始，难熬的是，连城投举债拿地也不允许了。我们就看看谁还能托底，有意思的是，我所在的三线小城市，本轮将拍13块地，而有个公司报名了13块地的土拍。

让我们拭目以待，看各个城市如何应对这一轮土拍，总之，不拍肯定是不行的。因为今年的新要求是每季度固定土拍，不能再像以前，可以根据市场行情随意选定土拍时间，这个条件目前还没有要松动的迹象。

啰嗦一句，昨天资本市场很不给面子，各方面数据都不错，港股和内地均出现大幅下挫，传统坚挺的大白马们毫无征兆的出现大幅下跌，像茅台、腾讯、平安这种抗跌的都没能幸免，其他的就更惨。搞的大家一脸懵逼，明明没啥利空消息，怎么就崩了呢。悲观情绪蔓延，市场往往就像一个人，崩溃就在一瞬间的事，没有一点点征兆。

「 题图 By brian wegma」

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推荐：现在还能买房吗？

上文：新形势下房价会怎么走

现在还能买房吗？

虽然现在房市行情不好，不过政策上倒是非常给力，各种打折优惠、降息、降利率、带压过户等等便利政策。

不过老百姓貌似不太买账，从目前公布的数据来看，大多数老百姓选择持币观望。

不过目前大部分出台的政策都是面向C端，也就是给到购房者的。B端的，也就是给房企的并不多，大部分房企还躺在ICU里。所以，“不景气”基本上是共识。

不要和我抬杠，看看各大城市第三季度的土拍和成交数据就知道了。

作为房地产行业15年的从业者，现在这个行情下是否能入市买房，说下我的观点。

往前看，现在是最好的买入时机，现在你去售楼处，只要说买房，可以说随便挑，售楼处也没有之前的傲慢了，能卖出去才是王道。所以，你可以随便挑，楼层，楼栋，大部分楼盘都能做到任你挑选。

老百姓难得的能感受到作为“业主”的尊严，享受到买方市场应有的权益，激进的楼盘开始打折销售，可以说是机会难得，很多年没见过了。

往后看，现在可能并不适合入场，因为现在市面上卖的房子，基本上都是去年甚至前几年拿的地。

你可以顺手查一下某个楼盘的地是什么时候拍的，楼面价多少。这在网上很容易查到。

不出意外，楼面价都不低。现在即便能打折卖掉，意味着房产公司是亏本卖，着急回款还债。

大部分房地产公司的利润也就10个点左右，你可以板板手指头看能打几折才不亏本。

亏本的不赚钱的盘子总会有这样那样的问题，产品质量、后期维保服务等等。

站在现在这个时间点上，敢于拿地的房企都可以算是英雄了。而且现在拿地价格基本上可以认为是最近这几年的低点了，多数都是底价成交。甚至比去年和前年拿地价格都要低。

这样的新盘子应该在明年就可以上市销售，而这样的房源，我认为更适合入手。在保证房产公司合理利润的基础上，在后续配套服务商又能有所保障。

现在说这个话显得非常不正确，不过，这是咱真实的想法。

不过，这也会存在一个问题，即便现在拿地，在市场有如此多的存量房需要去化的情况下，明年的价格还有没有今年的这种优惠力度，还是要打个问号的。历史上不是没有出现这种情况，一旦行情回暖，毕竟扩大利润率，提高房价这种事情，谁都能想到。

「 题图 By deepmind」

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推荐：房地产政策天花板就属他了

上文：华为，是学不来的

房地产政策天花板就属他了

长沙，这个房地产调控优等生，从来没让人失望过，让各方都满意的政策来了。

继福州放松楼市调控为标志性事件，2022年的楼市纾困周期正式开启，后续，很多省会城市，非省会城市纷纷出台相关政策，包括像杭州苏州南京这样的传统热点城市。

要说这些城市出台的政策，基本上中规中矩，因为不能台出格。好在之后最高层开了个会，因城施策可以制定差异化纾困政策，算是对已出政策的追认合法性。

长沙的这次却大不同，和所有城市的玩法都不同，包括今天银监会和央行关于首套房的降息。前面抢着出台的城市，其实很多日子确实不好过，其实从去年四季度土拍情况就已经暴露，你说十块地，报名的只有两家房企，这还怎么玩。

长沙出台的文件全称叫《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，很多市民搞不清楚，官方还特地做了一次解答。大概意思是，有一套房的，可以采用长期租赁出去（不低于10年），再购买，依然算首套房。全文可以上官方网站去看。这被认为是和牛的创新，简直一石四鸟 。

其亮点在于，依然坚持“房住不炒”定位，突出住房的民生属性，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，解决新市民、青年人住房问题。

我还注意到，其推出两家试点长租的国企长房集团、长沙建发集团。这基本上是长租市场的带头大哥了，这和房地产公司做的长租有着本质上的区别，因为是国企，相当于官方给予信用背书。

其实这不仅仅是新房市场的一个促进文件了，这将探索或者开历史先河的开辟出了新的模式。

那就是租房市场，这一块市场潜力非常大，特别对于一二线城市。年轻人毕业，无法马上买房，毕竟即便现在的二线城市，房价也不低，那么向国外看齐的租房方式，将成为大部分年轻人的首选。

以前租房是怎么玩的，想必大家都清楚，要么从中介那边去找房源，要么通过平台直接和房东签订租房合同。

这对于租房者和出租方都不太好，出租方想省事，一年甚至几个月房客就换了，着实麻烦，而且还得警惕租客别弄坏了房子或者什么不法分子。

租客来说，找房子是一件非常痛苦的事情，看房、谈房租，什么水电、家具等等，过多的精力被耗在房子上，特别是北上广深这种大城市，北漂沪漂一族每个人的租房史简直都可以写一本书。

那么国企受地方政府委托切入这个长租市场就会有更多玩法了。十年起租，你想想，人家完全可以重新装修一下，对租房要求比较高的，装成各种风格然后出租。时间长短上也更有弹性了。

对于短期要租的，可以，价格高一些，对于一租几年的，还能便宜些。最主要，租客可以降低很多心理负担，比如要租个5年10年的那种，可以放心大胆添置家具了。

现在更多的政策基本上都还是集中在首套房上，解决刚需和置换。包括今天开始的降息，也是惠及面很窄，只针对新买首套房，已经贷过款的，不调整，二套房，也不调整。

而长沙的这次调整，不仅可以解决很多人要换房的问题，同时也解决了年轻人租房问题，真正的租售并举，同样，对于土地市场和盘活一些存量房，都是极大的利好。

想必，很多城市已经在抄作业的路上了。这么好的办法，不抄白不抄。

上海今天正式解封，周边城市也可以松一口气了，祝大家都能安康。

「 题图 By yiran ding」

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推荐：挺到春暖花开

上文：理想的飞轮模型

记录一个分水岭事件

 

停更了几天，加上五一放假更是停了好几天，我在flomo笔记里记录的话题可以写好几篇的了。

4月29日，一把手等高层开了个会，分析研究当前经济形势和经济工作，措辞简洁严谨，不过信息量很大，力度也不小，尤其是对于目前困难的行业。

全文就不贴了，我截图放在星球了，可自行查看。

https://ift.tt/Dr7wJBc

涉及具体行业的有三个，如下：

 

会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。要及时回应市场关切，稳步推进股票发行注册制改革，积极引入长期投资者，保持资本市场平稳运行。要促进平台经济健康发展，完成平台经济专项整改，实施常态化监管，出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。

 

房地产行业，继福州放松限制政策后，陆续多个城市都开始跟进，站在4月底5月初这个时间点上，高层有也支持各城市根据实际情况，出台一些地方性政策，明白点说，就是各地救市政策有了合规性，避免有些城市出现系统性风险，配合金融政策也有松动，不少银行也加入支持房地产行列。除了国有大行，动作比较快的还是地方性银行和城商行，毕竟在当地，春江水暖鸭先知。

第二件事关于股市，最近大A跌的有点不像样子，所以高层还是基于一些关心，不能人家跌咱跟着跌，人家涨，咱还在那跌。疫情搞的大家已经非常困难了，不能在资本市场上再让大家遭受苦难。

第三件事，当然是之前的各大互联网平台，从去年开始，抑制资本无序扩张，搞得腾讯阿里美团这种大型平台公司纷纷砍业务，收缩战线，同样，从去年底到今年初，各大公司都开始裁员，比例不等。每次消息一出来，都要公关说这是正常业务调整。

说白了，还是裁员。一季度报都出来了，拿数据说话，摆事实及按道理，地主家日子也不好过，裁员也是没办法。

豆瓣的进驻指导应该结束了，以此为时间点。所以通稿中用了“完成”二字，算是给画了个句号。并且要出台支持平台的一些具体措施了。

上海的疫情，让美团这种平时看不上的平台，凸显了在人民生活中的重要地位。五一后，上海应该要逐步放开了。

两千多万人的城市处于静态，想要恢复如初，一个月可能都不够。

企业停摆，发不出工资，房贷、车贷等等开支怎么解决，是个大问题。截止目前，浦东不少人居家超过35天了，这是个分水岭，已经到达了某种极限。再不放开，不敢想象还会有什么幺蛾子。

好在从数据上看，出现断崖式下跌，放开指日可待。我猜，五一后会逐步开始恢复。

《一季度经济数据公布》中曾说复工复产已经相当迫切，站在5月初这个时间点上，这已经不是关乎钱袋子的事情，而是关乎饭碗了。

待到7月份我们再回头看，二季度的数据拉胯已经没什么悬念，只不过看垮到什么地步了。

所以现在从上到下都要快一点，再快一点。

「 题图 By fabrizio lunardi 」

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推荐：一季度经济数据公布

上文：比惨